拋開債務陰影，迎接陽光

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 針對房市狀況，央行祭出四大招，還發給金融機關「教戰守策」，模擬各種房貸情境，範圍則涵蓋管制區內第二戶房貸、全國不分區第三戶房貸、豪宅房貸、公司法人房貸，甚至建商土地抵押貸款等，欲做到滴水不漏的成效。
有幾項修改內容，貸款人可要仔細思考自己的需求是符合央行的限制方案：

1.貸款人原本名下沒有任何無房貸，在特定限制區內買兩戶打通成一戶，但貸款時還是兩戶，這時只有其中一戶不受限制，另一戶就要受到最高只能貸6成的限制。
2.夫妻兩人中只有一人名下有房貸，當以另一無房貸者的名義申辦特定地區購屋貸款，則是不受管制。因是以「借款人本人」為規範對象，所以不計入配偶。
3.房貸戶從撥款日起算的3年內，在辦理轉貸時，貸款金額不得超過原貸款餘額，並且不能增貸；至於滿3年後，辦理轉貸時可增貸，但轉貸加增貸的金額合計不得超過原貸款的額度。
4.新增全國不分區第三戶房貸最高五成的限制，一個人名下持有超過3間房屋，房貸限5成。
5.豪宅的標準，台北市從八千萬降到七千萬，新北從七千萬降到六千萬，其他地區五千萬降到四千萬，房貸的貸款成數最高不能超過鑑價或買賣金額「較低者」的5成。

以上條件，即使非投資客，有些民眾或許會碰到一些問題，例如先買新屋、但舊屋未賣出，可能就被視為持有兩戶，第二戶只貸6成的話，就必須增加自備款，此時自備款不足該如何是好？其實只要在買新屋時以舊屋銷售契約申請，並與銀行簽署切結，保證在一定時間內會賣掉房子，而且盡量找同一家承辦銀行，或壽險公司來承辦房貸，就可以提高爭取更好房貸成數的機率。

每一新制上路，必有一段適應期和磨合期，對於新法規定不必驚慌，請教房貸專業人士或向相關公家單位諮詢即可，在充分聽取及瞭解資訊後，依各建議衡量自身條件及需求，就能享受權益，避免損害。


資料來源：中央銀行全球資訊網 新聞發布第130號(中央銀行理監事聯席會議決議)
http://www.cbc.gov.tw/ct.asp?xItem=44416&ctNode=302&mp=1       

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     「宅神」朱學恆向來以評論時事為名，先前他以「想圓30歲前買房的夢想、底薪卻只有24K的單身櫃姐」為例，突顯台灣青年的買房情境，計算若要買一戶3.3億的帝寶，每年必須賺進4125萬元，這天文數字，想必讓許多上班族望之興嘆。而朱學恆再以曾傳出頂新魏家買帝寶獲得銀行99%房貸為例，等於只需自備330萬就可買一戶，雖然一般房貸是不大可能到99%，但由此可知房貸成數的差異有多大的影響。（註）

當然，房屋貸款人都希望成數高、利率低，而資金需求的首要限制即是「房貸成數」，這時貸款人的條件就成關鍵之一了。雖然萬物皆漲，不想延後買房年齡的民眾，多為夫妻、情侶、朋友等關係合資買房，以減輕自備款及繳納房貸利息等財務壓力，比起單身一族，的確可避免一肩擔起全部的重擔。不過，因涉及雙方權益，所以事前就應在契約書中明定各細節，尤其是出資比例，包括自備款、仲介費、稅費等等，以及發生屋況問題如何歸責，皆需考量。而在產權設定上，一般人認為登記共同持有才公平，但對銀行來說，如果是情侶或朋友關係合資購屋，會被視為兩個單獨的自然人，並歸為非自用類型而使房貸成數低且利率高，所以還是以信用良好的一方為登記者，若為避免其中一方私自售屋，建議可將登記名義人與房屋權狀保管人分開。

另外，以夫妻合資購屋來說，如果所有權人和貸款人不同，在稅賦上的計算就有差異，根據財政部規定，登記為納稅義務人配偶所有的自用住宅，不論出資或房貸申請，若所有權人不同時，就需合併申報所得稅，才可將房貸利息列舉扣除減稅額，否則都無法適用房貸利息支出列舉扣除額減稅。且2年內移轉房屋，需負擔10~15%的奢侈稅，若以贈與方式移轉，則無需繳交贈與稅，所以有坊間流傳「夫妻回贈售屋」累計超過2年時間就能不必課徵奢侈稅，其實不然，根據特銷稅條例規定：「可將贈與配偶前，持有不動產的期間，與其配偶回贈後的持有期間合併計算。」所以必須扣除配偶持有的期間，才是判斷是否申報奢侈稅的依據。

合資購屋有好處也有必須留意的地方，除了契約加註，亦可至戶政機關做預告登記，限制權利人一部分或全部處分房屋的權利，以保全彼此權利。最重要的是，雙方對於購屋、售屋、繳交房貸等事項必須達成共識，才不會衍生爭議與糾紛。

註：http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20131126/298641/ 朱學恆：櫃姐買房   

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 前陣子的打房政策，房貸成數的變動令人注目，其實買房有個要注意的小地方，就是「所有權」的問題。像是不少人會想在結婚前買房作為安定的基礎，甚至女方會要求登記其名下以求安心，但是如果僅是登記姓名資料，無實際繳納房貸或管理房屋相關事宜的話，若對方欲以「借名登記」將房子要回，是可能成立的，所以不要以為房子已登記於自己名下，就抱著坐享其成的心態，安心的全然讓對方出錢出力。

日前新聞所報導的一件房屋糾紛即是如此：一對情侶有意結婚，男方因此貸款買房並登記於女方名下，由男方定期匯款至女方帳戶以繳交房貸，後來感情破局欲收回房屋，女方不理，甚至還向銀行辦理信用貸款，但因沒有按時繳款，使房屋遭查封，男方為避免房屋被法拍，便代為償還部分貸款，最終舉證女方財務狀況不佳，無法買房，雖然是透過她的帳戶繳納房貸，但實為男方定期轉入帳戶，作為房貸月付金；且從接觸房仲、繳房貸、管理、出租等事宜全由男方經手，法院因此認定此屬「借名登記」，判決男方是房屋真正所有權人。

只要「借名登記」證據成立，可先寄給對方一份「終止借名登記契約」的存證信函，請對方在期限內配合辦理房屋所有權移轉，若無按時處理，就可在期限過後向法院提「終止借名契約請求返還」訴訟。但若事關「贈與」，則不在此範圍內。

買房如果不是登記在自己名下，無論一開始是否有借名登記之意、雙方有無借名登記之約定，都要妥善收藏相關經手處理證明文件及資料，如購買房屋的貸款文件、房貸繳納證明之存摺影本、轉帳資料等，若一開始雙方便確定是「借名登記」，雖然口頭約定亦具有法律效力，但最好還是以契約形式訂定留存，以便日後有相關糾紛時可提出證據，否則辛苦繳納房貸、處理房屋事務，卻蒙受財產損失，屆時後悔莫及。   

 資料來源：ok忠訓